Mietrecht für Mieter / Vermieter

Anwalt Mietrecht Hamburg

Anwalt Mietrecht Hamburg: Die Kanzlei Roy & Roy Rechtsanwälte hat ihren Sitz in Hamburg und ist im gesamten Mietrecht tätig. Dieses umfasst sowohl die Wohnraummiete als auch die Geschäftsraummiete. Dem Wohnraummieter stehen allerdings viele gesetzliche Schutzvorschriften zur Seite, die im Gewerbemietrecht gerade keine Anwendung finden. Trotz aller Unterschiede sind die auftretenden Probleme häufig dieselben. Immer häufiger stellen auch sog. „Mietnomaden“ ein gravierendes Problem dar, dem zu begegnen ist. Bereits vor Abschluss eines Mietvertrages können wir Ihnen nachteilige Passagen eines Mietvertrages aufzeigen. Wir beraten und vertreten Mieter und Vermieter aus dem privaten und gewerblichen Mietrecht. Wie der Begriff Anwalt Mietrecht Hamburg andeutet, sind wir in der Metropolregion Hamburg und deren näheren Umland tätig.

Was wir für Sie tun:

• Beratung und Vertretung im gesamten Wohnraum- und Gewerbemietrecht – abweichend von der Bezeichnung Anwalt Mietrecht Hamburg auch über die Metropolregion hinaus
• Prüfung / Gestaltung von Wohnraummietverträgen / Gewerbemietverträgen
• Mieterhöhung, Mietminderung, Kaution, Kündigung und Räumungsklage
• Beratung bei Betriebspflicht, Konkurrenzschutz und Außenwerbung
• Durchsetzung oder Abwehr von Schadensersatzansprüchen
• Geltendmachung / Einziehung von Mietrückständen
• Kontrolle von Betriebskostenabrechnungen

Mietvertrag / Gewerbemietvertrag

Wie die Bezeichnung Rechtsanwalt Mietrecht Hamburg bereits anklingen lässt, beraten und vertreten wir Sie bei allen Problemen rund um den Mietvertrag. Ein solcher hat in der Regel Wohnräume oder Geschäftsräume zum Gegenstand. Der Mietvertrag über Wohnraum unterscheidet sich vom Gewerbemietvertrag dadurch, dass letzterer Geschäftsräume wie etwa Ladengeschäfte, Lokale, Büros, Lager oder Werkstätten zum Gegenstand hat. Die gesetzlichen Schutzvorschriften für Wohnraummietverhältnisse sind im gewerblichen Mietrecht nicht anwendbar. Die Gestaltungsfreiheit ist daher bei Gewerbemietverträgen viel weitergehender. Zum Teil überschneiden sich Gewerbe- und Wohnraummiete jedoch, so dass es einer genauen Beurteilung des jeweiligen Vertragsverhältnisses bedarf.

Betriebspflicht im Gewerbemietrecht

Im gewerblichen Mietrecht wird im Zusammenhang mit der Vermietung von Gewerberäumen in Einkaufs- oder Dienstleitungszentren häufig eine sog. Betriebspflicht vereinbart. Danach hat der Mieter einer Ladenfläche dafür Sorge zu tragen, dass das Geschäft entsprechend den Öffnungszeiten des Einkaufzentrums geöffnet ist. Dies dient beiden Vertragsparteien, da bei verlässlichen Öffnungszeiten mit einem verstärkten Kundenzulauf und Umsatz zu rechnen ist. Gerne beraten wir Sie zu gewerblichen Betriebspflichten – abweichend vom Begriff Anwalt Mietrecht Hamburg auch außerhalb des Stadtgebiets.

Mietminderung

Eine Mietminderung ist die verhältnismäßige Absenkung des Mietzinses wegen Mängeln an dem Mietobjekt. Das Mietrecht sieht vor, dass der Vermieter das Mietobjekt in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und es während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat. Für den Zeitraum, in dem ein Mangel vorliegt, kann der Mieter eine Mietminderung geltend machen. So kommt z.B. bei Baulärm und Schimmelbefall, aber auch in vielen anderen Fällen eine Minderung in Betracht. Im Gewerbemietrecht kann die Minderung aber u.U. vertraglich ausgeschlossen sein. Gerne beraten und vertreten wir Sie anwaltlich bei der Durchsetzung oder Abwehr von Mietminderungen.

Mieterhöhung

Die Mieterhöhung ist ebenfalls ein häufiger Streitpunkt. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Mieterhöhung – anders als bei Staffel- oder Indexmietverträgen – nicht schon von Beginn an feststeht. Dem Wohnraummieter stehen allerdings diverse Schutzvorschriften hinsichtlich einer Mieterhöhung zur Seite, so besteht z.B. ein Sonderkündigungsrecht und die Kappungsgrenze ist zu beachten. Im gewerblichen Mietrecht gilt dies indes nicht. Dort werden häufig Staffelmieten oder Wertsicherungsklauseln vereinbart. Wurde keine Regelung getroffen, so kann der Vermieter u.U. eine Änderungskündigung aussprechen und einen neuen Mietvertrag mit höherer Miete anbieten. Letzteres gilt allerdings nicht im Wohnraummietrecht. Gerne werden wir gemäß dem Ausdruck Anwalt Mietrecht Hamburg in der gesamten Metropolregion für Mieter oder Vermieter tätig.

Wertsicherungsklausel (Indexmiete)

Im gewerblichen Mietrecht ist es möglich, den Mietzins an die Preisentwicklung zu koppeln. Ändert sich die Bezugsgröße (z.B. der Verbraucherpreisindex für Deutschland - VPI) so kann dies bei eingeschränkten Wertsicherungsklausel zu einer Neuverhandlung des Miet- oder Pachtzinses führen. Eine automatische Anpassung müsste hingegen vom BAFA genehmigt werden. Im Wohnraummietrecht regelt die Indexmiete einen entsprechenden Sachverhalt. Dort wird ebenfalls auf den VPI Bezug genommen, eine Genehmigung ist jedoch nicht erforderlich. Bei allen Fragestellungen zu diesem Thema werden wir als Anwälte im Mietrecht für Sie tätig.

Staffelmiete

Sowohl im privaten als auch im gewerblichen Mietrecht ist es möglich, die Miete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich zu vereinbaren. Wie die Wortkombination Rechtsanwalt Mietrecht Hamburg erkennen lässt beraten wir Sie natürlich auch in diesem Themenbereich. In einer Vereinbarung ist die jeweilige Miete bzw. Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete). Das bedeutet, dass bereits bei Vertragsschluss festgelegt wird, dass sich der Mietzins nach bestimmten Zeitabschnitten erhöht. Die Staffelmiete bietet beiden Vertragspartnern von Anfang an eine feste Kalkulationsgrundlage.

Konkurrenzschutz (gewerbliches Mietrecht)

Im gewerblichen Mietrecht kann der Mieter mit Kundenverkehr daran interessiert sein, dass kein konkurrierendes Unternehmen im selben Gebäude sesshaft wird. Bereits aus dem Vertragsverhältnis kann sich ergeben, dass der Vermieter Konkurrenz fernzuhalten hat, um den vertragsgemäßen Gebrauch der Räume zu ermöglichen. Die Rechtsprechung hat hierzu eine Reihe von Grundsätzen aufgestellt. Der Vermieter kann den Konkurrenzschutz formularmäßig ausschließen oder ihn gewähren. Im letzteren Falle sind auch Beschränkungen des Wettbewerbs auf Mieterseite denkbar. Wurde keine Vereinbarung getroffen, so ist auf den vertragsimmanente Konkurrenzschutz zurückzugreifen. Der mangelnde Konkurrenzschutz im Mietrecht führt nicht selten zu Problemen, die einen Anwalt erforderlich machen. Kontaktieren Sie uns gerne in Hamburg.

Außenwerbung (gewerbliches Mietrecht)

Unter dem Begriff Anwalt Mietrecht Hamburg werden wir auch bei Problemen mit Außenwerbung tätig. Ob die Vermietung von Geschäftsräumen auch die Nutzung etwaiger Außenwände zu Werbezwecken umfasst, ist im Falle, dass der Mietvertrag hierzu keine ausdrückliche Vereinbarung enthält, im Wege seiner Auslegung nach Treu und Glauben mit Rücksicht auf die örtliche Verkehrssitte festzustellen. Um Streitigkeiten vorzubeugen, empfiehlt es sich, im Mietvertrag zu vereinbaren, welche Art und Größe der Werbung erlaubt sein soll. Behördliche Genehmigungen sind u.U. auch erforderlich.

Sanierung / Modernisierung

Das Wohnraummietrecht gestattet eine sog. Modernisierungsumlage. Das ist eine Sonderform der Mieterhöhung, die gesetzlich begrenzt ist. Im gewerblichen Bereich ist eine entsprechende Vereinbarung sinnvoll, wenn Sanierungen / Modernisierungen absehbar sind, denn dort fehlt eine gesetzliche Regelung. Nach abgeschlossener Arbeit kann die Miete erhöht werden, wenn die Sanierung etwa zu einer dauerhaften Verbesserung der Räumlichkeiten oder zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie und Wasser geführt hat. Die Modernisierungskosten können dann im Rahmen einer Mieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden. Als Rechtsanwälte beraten wir Sie auch zu diesem Thema.

Kündigung (Eigenbedarfskündigung)

Besteht ein berechtigtes Interesse, kann der Vermieter unter Einhaltung der Kündigungsfrist ordentlich kündigen. So etwa im Falle des Eigenbedarfs, wenn also der Wohnraum für den Vermieter selbst oder dessen Angehörige benötigt wird. Die Rechtsprechung hat diesbezüglich strenge Anforderungen entwickelt. Auch eine fristlose Kündigung ist möglich, z.B. bei nicht unerheblichen Mietrückständen und Störungen des Hausfriedens. Der Mieter kann dagegen jederzeit ordentlich kündigen. Aber auch er ist unter bestimmten Voraussetzungen zur fristlosen Kündigung berechtigt. Im gewerblichen Mietrecht können Kündigungsfristen frei vereinbart werden. Bei einem befristeten Mietvertrag ist eine vorzeitige Kündigung allerdings nicht möglich, es sei denn dies wurde anders vereinbart. Der Mieter kann wie bei der Wohnraummiete fristlos kündigen. Im Hinblick auf Vertragslaufzeiten und Kündigungen kommt es häufig zu Problemen bei deren Lösung wir Ihnen unter dem Stichwort Anwalt Mietrecht Hamburg mit Rat und Tat zur Seite stehen.

Räumung / Räumungsklage

Wenn ein Mietvertrag wirksam gekündigt wurde, der Mieter die Räume aber nicht herausgeben will, bedarf es i.d.R. einer Räumungsklage. Ist der Mieter zur Räumung und Herausgabe verurteilt worden, ist eine Zwangsräumung möglich. Alternativ zur klassischen Zwangsräumung kommt aber auch die kostengünstigere Berliner Räumung in Betracht, bei der die Schlösser ausgewechselt werden und die Gegenstände des Mieters vorläufig in den Räumlichkeiten verbleiben. Der Vermieter macht sein Vermieterpfandrecht an allen Gegenständen des Mieters geltend. Auf diese Art können Forderungen aus dem Mietverhältnis gesichert werden. Als Anwälte können wir Räumungsklagen erheben oder abwehren, entgegen der Bezeichnung Anwalt Mietrecht Hamburg auch vor auswärtigen Gerichten.

Kaution im Mietrecht

Im Wohnraummietrecht ist die Höhe der Mietkaution gesetzlich geregelt. Die Kaution wird üblicherweise auf ein Treuhandkonto eingezahlt. Es kommt aber auch eine sog. Kautionsbürgschaft in Betracht. Im Gewerbemietrecht ist die Kautionshöhe nicht geregelt. Sie darf allerdings nicht zu einer unverhältnismäßigen Übersicherung führen. Kommt es bei der Rückerstattung der Kaution zu Unstimmigkeiten, werden wir als Anwalt im Mietrecht für Sie tätig und unterstützen Sie bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche.

Betriebskosten

Anwalt Mietrecht Hamburg: Auch im Zusammenhang mit Betriebskosten kommt es immer wieder zu Streitigkeiten. Oft stellen sich diese als überhöht heraus, was unter anderem an schlicht falschen Ablesungen, unzulässigen Schätzungen oder unzulässigen Nachberechnungen liegen kann. Nicht selten sind die Abrechnungen schon formell unwirksam. Anders als bei der Wohnraummiete können im Gewerbemietrecht auch Kosten für die Gebäudeverwaltung, die Instandhaltung und die Einrichtung auf den Mieter umgelegt werden. Für die Geltendmachung von Betriebskosten gelten im Wohnraummietrecht bestimmte Ausschlussfristen, die allerdings auf Gewerberäume keine Anwendung finden. Bei allen Problemen mit Betriebskostenabrechnungen werden wir als Rechtsanwälte für Sie aktiv.

Pachtvertrag

Durch den Pachtvertrag wird ein Verpächter verpflichtet, dem Pächter den Gebrauch des verpachteten Gegenstands (z.B. Landpacht) und den Genuss der Früchte während der Pachtzeit zu gewähren. Der Pächter ist verpflichtet, dem Verpächter den vereinbarten Pachtzins zu entrichten. Auf den Pachtvertrag findet das Mietrecht weitgehend entsprechende Anwendung. Dementsprechend sind wir unter dem Stichwort Anwalt Mietrecht Hamburg auch im Pachtrecht aktiv, unabhängig davon, ob die Pachtfläche innerhalb und außerhalb der Stadt Hamburg liegt.

Inventar (Pachtrecht)

Wird etwa dem Pächter einer Gaststätte auch das Inventar (Tresen, Schankanlage, Tische) verpachtet, so obliegt dem Pächter die Erhaltung der einzelnen Inventarstücke. Übernimmt der Pächter eines Grundstücks das Inventar zum Schätzwert mit der Verpflichtung, es bei Beendigung des Pachtverhältnisses zum Schätzwert zurückzugewähren, so trägt er die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung des Inventars. Wir beraten Sie bei allen Fragen rund um das Inventar im Pachtrecht.

Vermieterpfandrecht / Verpächterpfandrecht

Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Der Verpächter hat dem entsprechend für seine Forderungen aus dem Pachtverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Pächters sowie an den Früchten der Pachtsache. Dem Pächter eines Grundstücks steht für die Forderungen gegen den Verpächter, die sich auf das gepachtete Inventar beziehen, ein Pfandrecht an den in seinen Besitz gelangten Inventarstücken zu. In Übereinstimmung mit der Bezeichnung Anwalt Mietrecht Hamburg beraten wir Sie bei allen Fragen rund um Vermieter- oder Verpächterpfandrechte.

Renovierung

Grundsätzlich ist es möglich und bereits Verkehrssitte geworden, Schönheitsreparaturen auf den Mieter abzuwälzen. Wie im Mietrecht über Wohnraum führt auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über regelmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln.

Untervermietung

Die Bezeichnung Anwalt Mietrecht Hamburg lässt erahnen, dass wir auch mit Problemen der Untervermietung betraut sind. Diese kommt relativ häufig bei der Wohnraummiete aber auch im gewerblichen Mietrecht vor. Gerade bei befristeten gewerblichen Mietverträgen ist die vorzeitige Lösung vom Mietvertrag nicht möglich. Um ein vorzeitiges Aussteigen aus dem Vertrag zu ermöglichen, sollte vertraglich geregelt werden, dass der Mieter die Gewerberäume untervermieten darf. Auch an das Stellen eines Nachmieters könnte gedacht werden.

Schadensersatz im Mietrecht

Bei Beschädigung einer Mietwohnung ist Schadensersatz zu leisten, z.B. bei beschädigten Türen, Leitungen oder Armaturen. Kommt der Mieter eines Gewerberaums mit der Mietzahlung in Verzug und wird ihm daraufhin gekündigt, so hat der Vermieter Anspruch auf Schadensersatz für die Zeit bis zum Ende der Vertragslaufzeit. Hier kann sich eine ganz beträchtliche Summe aufstauen. Der gewerbliche Mieter hat nicht die Möglichkeit, die Folgen der Kündigung durch Ausgleich des Rückstandes abzuwenden. Die Räume sind vielmehr herauszugeben. Allerdings verpflichtet das Mietrecht den Vermieter zur Schadensminderung durch Neuvermietung. Sie sollten einen Anwalt mit der Geltendmachung von Schadensersatz beauftragen. Abweichend vom Begriff Anwalt Mietrecht Hamburg sind wir auch außerhalb der Metropolregion Hamburg tätig.